“十四五”房地产成效答卷：从“房住不炒”到“止跌回稳”，3000次优化如何让首付15%、利率3.5%落地？

“十四五”期间，在周期波动、供求关系发生重大变化等因素影响下，房地产市场进入深度调整阶段，房地产政策也随着市场形势变动及时调整和优化。

过去一段时间，房地产政策主要变化有哪些？金融、信贷、限制性政策优化如何释放楼市增长潜能？房地产政策还有哪些优化空间？

由每日经济新闻联手中指研究院发起的《展望“十五五”，挖掘非限购周期楼市“黄金坑”——2025房地产行业年度报告》（以下简称报告）将作出解答。

“随着一系列宏观及房地产支持政策落地，2024年四季度起市场出现现阶段性回暖，但近期政策效应有所转弱，与全面止跌仍有一定距离。”中指研究院政策研究总监陈文静分析指出，不同城市、不同产品市场分化显著，好城市与好房子韧性凸显。

基调：从“房住不炒”转向“止跌回稳”

过去的“十四五”是房地产政策高发期。中指研究院监测数据显示，2022年以来，全国各地累计出台房地产优化政策约3000次。

比如，2022年11月，“金融16条”“三支箭”（信贷融资支持、债券融资支持、股权融资支持）先后落地，支持房企合理融资需求。

2024年5月，多部门优化多项需求端政策，降低首套首付比例至15%，取消全国层面首套、二套房贷利率政策下限，下调个人住房公积金贷款利率等。

2024年，苏州、长沙、成都、杭州等核心二线城市陆续全面取消限购政策，一线城市中广州全面取消限购政策；2025年以来，北京、上海、深圳进一步优化限购政策。

“十四五”房地产成效答卷：从“房住不炒”到“止跌回稳”，3000次优化如何让首付15%、利率3.5%落地？

“当前政策环境已处于历史最宽松阶段，特别是需求端政策，涉及居民购房成本、购房门槛的房贷利率、交易税费、首付比例等均已降至历史最低水平。”陈文静分析指出。

需要指出的是，2016年中央首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”后，“房住不炒”提法持续出现在中央重大会议中，成为一段时期内房地产政策调整的基本原则。

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此后，随着房地产市场销售规模的大幅下行，房企经营风险不断增加，住房交付风险等问题也日益突出。2024年9月26日，中央政治局召开非常规经济主题会议，定调“促进房地产市场止跌回稳”，释放了明确的“稳地产”信号。

根据报告，仅2025年二季度以来，就有包括4月25日的中央政治局会议、6月13日的国常会以及8月18日的国务院第九次全体会议等进一步强调房地产市场“止跌回稳”。

“在一系列政策推动下，房地产风险敞口逐渐收敛，各地保交房任务取得积极成效，但房地产行业的风险尚未完全化解，市场持续下行对宏观经济、金融系统的影响仍较大。”陈文静表示，因此2024年9月底以来，房地产仍是防范化解风险的重点，“止跌回稳”成为政策目标。

措施：多管齐下，降低购房成本和门槛

根据报告，随着中央定调的调整，“十四五”期间，各部委和地方政府供、需两端政策也呈现出由收紧到放松的过程。

金融信贷政策方面，对首套首付比例、房贷利率、个人住房公积金贷款利率等进行了调整，还进一步降低存量房贷利率，建立存量房贷利率动态调整机制。

中指研究院统计显示，2022年以来，央行降低5年期以上LPR共8次、合计下调1.15个百分点至3.5%，下调公积金贷款利率3次、合计下调0.65个百分点至2.65%，商贷利率、公积金贷款利率均降至历史最低水平。

“十四五”房地产成效答卷：从“房住不炒”到“止跌回稳”，3000次优化如何让首付15%、利率3.5%落地？

财税政策方面，给予购房者换房退个税优惠、降低契税税率，调整一线城市增值税征收条件等。

当然，政策惠及的不仅仅是购房者，还有房地产企业。随着“金融16条”“三支箭”、项目融资“白名单”先后落地，房企合理融资需求得到支持。根据金融监管总局最新披露的数据，目前全国“白名单”项目贷款审批金额已经超过7万亿元，支持近2000万套住房建设交付。

优化土地增值税方面，2024年末一线城市明确取消普宅标准后，房企建造普宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税；将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，一定程度降低了开发企业税款缴纳压力。

尤其值得一提的是，自2022年全国房地产市场整体进入深度调整阶段后，各地持续优化为防止房价过高、上涨过快而出台的房地产限制性政策，政策优化城市能级逐渐提升，优化力度也逐年加大。

报告显示，2022年，三四线城市限购政策全面放开，一二线城市购房门槛逐步松动；2023年，南京、合肥等二线城市全面取消限购政策，另有多个二线城市放松限购。

而到了2024年7月，二十届三中全会明确提出“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”，一线城市全面降低限购政策的社保或个税年限要求，此后广州全面取消限购政策，北京、上海则分别是五环外、外环外不限制满足条件购房者的购买套数。截至目前，仅北上深、海南部分城市和雄安新区存在限购政策。

“展望未来，随着绝大多数城市限制性政策已放开，楼市将回归供需主导，市场分化或进一步加剧。”陈文静表示。

此外，多地还优化了公积金政策，提高公积金贷款额度、扩大公积金使用范围等，同时发放购房补贴并支持住房“以旧换新”，以促进购房需求释放。

成效：住房保障与市场规范并进

在一系列政策的推动下，“十四五”期间，我国房地产市场取得了一系列积极成效。

在近期国务院新闻办公室举行的“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会上，住建部部长倪虹表示，“十四五”时期，全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米。

此外，2024年四季度，新建商品房销售面积和销售额已实现正增长，2025年初更保持了“止跌回稳”的积极势头。

在保交房工作方面，国家、省、市成立了三级工作专班，“一楼一策”推进分类处置。截至目前，全国750多万套已售难交付的住房实现交付，有力维护了广大购房人合法权益。同时，改革完善房地产开发、融资、销售制度，严禁投资人违规抽挪项目公司资金，建立城市房地产融资协调机制，实施项目“白名单”制度，有力保障了商品住房项目建设交付。

值得一提的是，在稳定商品房市场的同时，“十四五”期间，我国在城中村改造、保障性住房建设方面取得了良好成绩。

据住建部披露，“十四五”期间建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众。

而在2024年11月，住建部、财政部发文部署各地进一步做好城中村改造工作，将城中村改造政策支持范围扩围至近300个地级及以上城市，同时强调稳妥推进城中村改造货币化安置。根据中指监测，2024年以来，超百地优化房票安置政策，加速城中村改造，释放购房需求。

预告：《展望“十五五”，挖掘非限购周期楼市“黄金坑”——2025房地产行业年度报告》将在10月30日第十五届中国价值地产年会正式发布。

封面图片来源：图片来源：每经记者张涵摄